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对房屋承租人合同解除权的分析
作者:宫婷  发布时间:2016-11-21 12:16:18 打印 字号: | |

论文提要:

随着市场经济的发展,房屋租赁合同纠纷日益增多。在出租人与承租人签订租赁合同后,由于客观情况的变化,经常会出现承租人申请提前退租或直接向出租人发出单方解除合同的通知的情况。在承租人主张解除合同既不符合约定条件,又不符合法定条件的情况下,如果出租人明确表示拒绝接受,则此时合同的效力如何认定?承租人在此种情况下对自己的权利如何救济?本文将就房屋承租人的合同解除权进行论述,对是否应赋予房屋承租人无正当理由的情况下合同解除权展开讨论。

无救济则无权利。这是英美法系国家家喻户晓的法律格言,所强调的是救济对于权利实现的重要作用。如果人们关注权利的实现,就必须关注权利的救济。在我国,违约救济体系的设置就是为了确保合同当事人权利的实现,继续履行、采取补救措施、赔偿损失以及合同解除等,都是合同当事人可以采取的救济措施。合同解除权是当事人重要的权利救济方式,本文主要对房屋承租人的解除权进行分析。 

一、合同解除权的含义及意义

合同解除权,是指合同有效成立之后,当具备解除条件时,因当事人一方或双方的意思表示,而使合同自始消灭或向将来消灭的一种行为。合同解除有单方解除与协议解除之分,其中单方解除是指解除权人行使解除权将合同解除的行为,而不必经对方当事人同意。从权利属性来看,单方解除权是一种形成权,是权利人得以自己一方的意思表示而使法律关系发生变化,而不依赖于双方的法律行为。

合同解除权是在出现法律规定或合同约定的情形下,合同当事人可以及时解除合同,脱离合同束缚的权利。合同解除权的存在,虽然在一定程度上突破了合同严守原则,是对合同效力的消除,但其是在尊重合同秩序价值的基础上追求公平和效率价值。当事人在特定情形下,通过及时解除合同可以减少违约损失,符合法律正义的要求。

二、承租人行使合同解除权的法律依据

(一)约定解除权

《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。该法条第一款为协商解除,又称为合意解除,第二款是约定解除。协商解除的条件是双方协商一致,合同中的债权债务归于消灭。约定解除指合同双方有解除合同的一致意思表示,这个意思表示既可以在合同订立时形成,作为合同的一个条款,也可以是合同订立后履行过程中另行单独约定。没有这个约定任何一方都不能擅自解除合同。约定的解除权具有相当大的灵活性,可以充分体现双方当事人的意思自治和合同自由原则。

(二)法定解除权
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、一般法定解除权。即法定解除条件中,适用于所有

合同的解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形
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、承租人的特别法定解除权。即法定解除条件中适用于特定合同的解除条件。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定:因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定:因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;(二)租赁房屋权属有争议的;(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的

(三)承租人单方解除权行使的程序和法律后果
    
行使解除权的程序必须以承租人享有解除权为前提。由于解除权是一种形成权,不需要出租人的同意,只需承租人单方的意思表示,就可以把合同解除。解除权行使后,发生合同解除的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定:当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条规定:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失
 

三、承租人无正当理由单方解除合同的问题研究

(一)承租人不具有无正当理由的解除权

在出租人不同意解除合同的情况下,承租人不具备约定解除权以及法定解除权的解除条件在这里笔者称之为无正当理由,承租人是否就无法解除合同呢?依据现有的法律规定,在出租人不同意解除的情况下,承租人无正当理由是难以解除合同的。

承租人主张解除合同,但未被出租人所接受,因此不属于协商解除合同。无正当理由主张解除合同,不符合约定或法定的解除条件,亦不能产生解除合同的法律效力。合同解除权虽然是形成权,但并不是所有的形成权都是通知到达对方即生效。通知即生效的情况仅适用于守约方行使解除权的情况,当违约方无正当理由主张解除合同,则使原先信赖的合同随时失去约束力,对守约方可能产生很大影响,这种情况下,承租人仅以自己的单方行为如擅自搬离租赁房屋,单方交还房屋钥匙、向出租人发出解除合同的通知等行为均不能达到解除合同的目的。

(二)出租人即守约方无需对承租人的解除通知进行确认

《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定:当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。这里请求确认合同效力的前提是守约方即主张合同解除的一方拥有合同解除权,但是,无正当理由主张解除合同的一方即违约方不具有合同解除权,因此守约方不必“请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。事实上,无正当理由主张解除合同的行为只能认定为承租人单方解除合同的意思表示。至于能否产生解除合同的法律效力,取决于出租人的意思表示。出租人表示同意解除的,则符合《合同法》第九十三条协商一致解除合同的规定,合同解除。出租人表示不同意的,则合同并未解除。合同没有解除,出租人当然没有必要去“请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。法律设立合同解除制度的重要目的就是要保障合同解除的合法性,禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。承租人无正当理由主张解除合同本身即与法律设立合同解除制度的目的相悖,出租人只要置之不理即可,根本不需要提起诉讼或仲裁才能相对抗。

(三)有必要赋予承租人附条件的单方解除权

在实践过程中,常常出现因客观情况的变化,承租人无力继续履行租赁合同,而出租人又不同意解除合同的情况下,是否可以赋予承租人在无正当理由的情况下以承担违约责任为条件享有合同解除权呢?

《合同法》第九十三条和九十四条是当事人行使合同解除权的法律依据。但是在该规定中,解除权人当事人等概念存在一定的歧义,致使在关于合同解除权的权利主体的解释上存有争议。主流观点认为合同解除权的权利主体仅为守约方,违约方不享有合同解除权。然而,如果一概不让承租人解除合同,又易在实践中产生了不合理现象。如承租人已经无力继续支付租金的情况下,合同租赁合同目的已无法实现或不可能的情况下,合同继续存在已失去积极意义,将造成不适当的结果,若不赋予承租人解除合同的方式,就会导致合同处于既不解除,又不实际履行的僵局状态。因此,符合一定的条件,仍然需要准许解除合同。

20131219日发布的《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第24条对承租人在合同租赁期限内,单方搬离租赁房屋,并主张解除合同,而出租人坚持要求继续履行合同的,如何处理进行了解答,即承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋,或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为,属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同,其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件,不具有单方解除合同的效力,出租人有权据此解除合同,但合同另有约定的除外。 经法院释明出租人坚持不解除的,考虑到承租人不愿继续履行租赁合同,该义务性质又不宜强制履行,租赁合同目的已无法实现,法院可以直接判决解除租赁合同,并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的,应当承担赔偿损失的违约责任,出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务,具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价,承租人的过错程度等因素予以酌定,一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。

该解答可以说是对承租人解除权的突破,即承租人无正当理由要求解除合同而出租人又怠于行使解除权的情况下,人民法院依据公平原则直接作出相应裁判,这也可以说是对于我国《合同法》中没有约定违约方解除权的一种尝试。但对于如何确定租赁合同目的已无法实现,合同解除的时间点以及出租人作为守约方的减损义务仍需法院依据自由裁量权得以确认,这无疑对裁判者提出了更高的要求。

笔者认为,承租人主张解除合同,而出租人未表示同意或表示有异议的,承租人可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。人民法院或者仲裁机构裁判合同解除前,当事人仍应按合同履行。对承租人无正当理由解除权的行使及认定存在以下几个难点。

1、对“租赁合同目的已无法实现”的认定

租赁合同的目的可以从两个方面理解:1、出租人以提供房屋给承租人使用而取得租金的目的;2、承租人以其需要该租赁物进行使用的目的。在承租人不愿意继续履行租赁合同的情况下,租赁合同的目的都无法顺利实现。当然,是否达到“租赁合同目的已经无法实现”的程度而导致合同解除,即对客观上合同难以履行的“量”的考察,则需要人民法院来予以确认。笔者认为,在实践中,存在承租人在租赁房屋后,因客观情况发生变化,原租赁房屋进行使用的目的已经不复存在,或者出现经济困难,确实无力继续支付租金的情况下,如强制承租人必须继续履行未到期的租赁合同则不利于保护合同当事人的利益。另外我国《合同法》第一百一十条规定:当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。笔者认为,人民法院可以依据该法条来确认是否达到了“租赁合同目的已经无法实现”的程度。

2、合同解除时间的认定

该解除合同的时间不能为承租人主张解除合同的通知到达对方当事人的时间。因为该观点成立的前提也仍然是提出解除合同的一方享有解除权。而对于无正当理由解除合同的承租人,并不适用该规定。换言之,如果合同得以解除,其依据在于人民法院认为“租赁合同目的已无法实现”,这是人民法院行使自由裁量权的表现。而“租赁合同目的已无法实现”除了必须有承租人主张解除合同这一前提外,还要有客观上合同难以履行的“量”的考察,而这往往与承租人提出解除合同遭拒后,经过一个阶段的搁置,仍然难以达成一致的因素相关。经过这一个阶段的搁置,是人民法院认为已符合“租赁合同目的已无法实现”的重要因素。诉讼解除合同不是在争议搁置阶段之前,而是在争议搁置阶段之后。从而,解除合同的时间点并不是出租人提出解除合同的时间,而是人民法院认为“租赁合同目的已无法实现”之时。 在北京高院的疑难解答中列举了几个可以作为解除合同的时间点即出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间。最终以什么时间来作为合同解除的时间还需根据案件的具体情况进行分析。

3、出租人作为守约方的权利保护

在承租人无正当理由依法要求人民法院解除合同的诉讼中,出租人作为守约方应注意自己的权利保护。损害赔偿责任是平衡合同双方当事人利益的重要工具,在允许承租人作为违约方解除合同的同时,也需对出租人作为守约方进行特别的保护,以便尽可能填补其因违约行为所遭受的损害。若合同一旦解除,出租人作为守约方可以举证证明承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成的损失大小。如果出租人无法举证证明具体损失数额的,可以由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价,承租人的过错程度等因素予以酌定,一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。

另外,出租人作为守约方在合同解除后负有减损义务,《合同法》第一百一十九条规定:当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。这就是所谓减轻损失规则,也称为减损义务。在承租人无正当理由解约遭拒而引起的纠纷中,要确定出租人是否负有减损义务,首先要确定合同是否已经解除。如果合同未解除,则应继续履行,出租人就不存在减损的可能性。如果合同已解除,则出租人就负有减损义务,须尽快将房屋重新出租,避免房屋一直空置而造成租金损失,以减少承租人违约造成的损失。

正如本文前面所述,该类纠纷中,解除合同的时间点是纠纷进入诉讼程序后,人民法院认为“租赁合同目的已无法实现”之时。在此之前,出租人没有减损义务。在此之后,如果裁判中未涉及承租人的违约责任,则出租人自此时起负有减损义务。因此,在合同解除之前,租赁合同仍在履行过程中,承租人应当支付租金,至于承租人是否已腾空租赁房屋,系其单方行为,与承租人支付租金的责任无关。

合同解除权是在出现法律规定或合同约定的情形下,合同当事人可以及时解除合同,脱离合同束缚的权利。合同解除权的存在,虽然在一定程度上突破了合同严守原则,是对合同效力的消除,但其是在尊重合同秩序价值的基础上追求公平和效率价值。当事人在特定情形下,通过及时解除合同可以减少违约损失,符合法律正义的要求。一般而言,出租人相较于承租人,拥有更为强大的经济实力和抗风险能力。承租人作为个体容易出现由于经营不善导致亏损,或者客观情况发生变化导致继续履行困难的情况,这也是笔者认为赋予承租人无正当理由解除权的必要性。但在实践中,出租人作为守约方应在承租人存在违约的情况下,积极行使自己的合同解除权,从而减少损失,更好的保护自己的权利。

以上就是笔者对房屋承租人解除权的理解,笔者认为,房屋承租人无正当理由解除权亦可以理解为违约方的解除权,在其他合同类型中也存在类似的情况,因我国的合同法中没有对违约方解除权的约定,忽视了对违约方利益的适度保护,可能产生资源的浪费和个案的不公正。所以笔者认为赋予违约方合同解除权有其必要性,希望这一制度可以得到立法者的采纳,发挥其在减少损失、节约成本、优化配置社会资源方面的重要作用以实现公平、秩序和效率价值的统一。

责任编辑:于潇璇